Là một nhà đầu tư bất động sản (BĐS), bạn cần phải nắm bắt được chu kỳ BĐS, cả trên quy mô kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô. Đồng thời, bạn cũng phải biết bản thân đang ở đâu trong chu kỳ nói trên. Vậy, chu kỳ BĐS bị ảnh hưởng bởi những yếu tố nào? Chu kỳ BĐS diễn ra trong bao lâu? Bài viết sau đây sẽ làm rõ cho bạn.
1. Tại sao cần nắm bắt chu kỳ BĐS?
Chu kỳ BĐS có thể cung cấp thông tin đáng tin cậy về lợi nhuận của một loại hình BĐS. Là một nhà đầu tư, bạn nên xác định xem BĐS của mình đang trong giai đoạn phục hồi, mở rộng, siêu cung hay suy thoái của chu kỳ BĐS. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra giả định chính xác về việc nên giữ BĐS hay thực hiện chiến lược rút lui.
Ngoài ra, chu kỳ BĐS có thể dự đoán lợi nhuận và hiệu suất tăng trưởng của BĐS đầu tư. Điều này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định phù hợp thời điểm nên cải thiện vốn.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ thị trường BĐS
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ BĐS. Tuy nhiên, các chuyên gia đã liệt kê một số yếu tố đóng góp chính như sau:
2.1. Nhân khẩu học
Cấu trúc dân số có thể thúc đẩy hay kìm hãm một thị trường. Ví dụ, việc nghỉ hưu của một thế hệ dân số sẽ gây ra những thay đổi lớn trên thị trường nhà ở. Bởi lẽ, nhiều người sẽ chuyển đến các khu nghỉ dưỡng thay vì tìm mua nhà.
Ngược lại, nếu đất nước có tỷ lệ dân số trẻ cao, thị trường nhà ở sẽ phát triển mạnh mẽ vì người trẻ luôn muốn tìm một nơi an cư ổn định.
2.2. Lãi suất
Lãi suất ảnh hưởng rất lớn đến sức mua của khách hàng tiềm năng. Khi lãi suất cao, đây có thể là một yếu tố khiến nhiều người có ý định vay mua nhà phải đắn đo. Ngược lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động vay mua nhà bùng nổ.
2.3. Nền kinh tế chung
Tình hình kinh tế cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến chu kỳ BĐS. Nhìn chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng sẽ có khoản tích lũy nhiều hơn, rút ngắn thời gian mua nhà.
Ngược lại, nếu nền kinh tế trì trệ, thị trường BĐS cũng có xu hướng suy sụp theo.
2.4. Các chính sách của chính phủ
Khi thị trường trì trệ hoặc trong một cuộc suy thoái kéo dài, chính phủ đôi khi sẽ can thiệp bằng các chính sách để thúc đẩy nền kinh tế. Các nhà hoạch định chính sách có khả năng sẽ triển khai các khoản trợ cấp, khấu trừ thuế và các chương trình dành cho người mua để khuyến khích người tiêu dùng mua BĐS
>> Xem thêm: giá cho thuê văn phòng giá rẻ tại TP.HCM
3. Bốn giai đoạn của chu kỳ BĐS
Chu kỳ BĐS bao gồm 4 giai đoạn chính: Phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái. Điều này có nghĩa là từ trước tới nay, chưa từng có một giai đoạn mở rộng hoặc siêu cung mà không có suy thoái cuối cùng, sau đó là sự phục hồi. Cụ thể:
1. Phục hồi
Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ BĐS khá khó khăn. Vì vậy, các nhà đầu tư phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi.
Giai đoạn phục hồi là thời điểm tuyệt vời để mua các BĐS dưới giá trị thị trường từ những người khó khăn về mặt tài chính. Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách sửa sang lại tài sản để gia tăng giá trị, giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền chu kỳ chuyển sang giai đoạn mở rộng.
2. Mở rộng
Giai đoạn mở rộng là khi người tiêu dùng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế. Nền kinh tế chung được cải thiện, việc làm phát triển mạnh mẽ sẽ khiến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng.
Trong khi thị trường đang trên đà đi lên, bạn sẽ có lợi nếu nỗ lực vào việc cải tạo các BĐS, phục vụ cho thị hiếu của thị trường và bán với giá cao hơn giá trị.
3. Siêu cung
Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Tuy nhiên, điều không thể tránh khỏi đó là cung bắt đầu vượt quá cầu do quá nhiều nhà trống trên thị trường hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến sức mua sụt giảm.
Khi cung vượt cầu, chủ sở hữu BĐS thường sẽ bán lỗ hàng tồn kho của họ vì sợ tài sản sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được. Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ mua và nắm giữ những BĐS lý tưởng trong danh sách của bạn trong khi chờ đợi thời điểm “sang tay” lý tưởng quay trở lại.
4. Suy thoái
Trong giai đoạn suy thoái, cung vượt cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu BĐS sẽ khó thanh khoản tài sản. Không những không thể tăng giá bán, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá để thu hút những người mua đang chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.
Là một nhà đầu tư, bạn nên có một quỹ dự phòng cho cuộc suy thoái tiếp theo. Bởi lẽ, suy thoái là cơ hội để mua các BĐS tốt với giá siêu rẻ. Bạn có thể giữ những BĐS này hoặc sửa sang lại để tăng thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp.
4. Chu kỳ BĐS trung bình diễn ra trong bao lâu?
Các nhà nghiên cứu đã phát hiện ra rằng, chu kỳ BĐS trung bình kéo dài 18 năm. Tuy nhiên, chu kỳ BĐS là không thể đoán trước một cách chính xác, và một số chu kỳ có thể kéo dài hơn so với những chu kỳ khác.